입찰의기록대한민국 부동산경매 / 확인 2026.10.23
입찰보증금을 총예산에 두 번 더하지 않는 계산
현금보증 가정에서 총예산 2억6천만원과 잔금 2억2천만원을 구분하는 자금 계산.
현금보증은 매각대금에 포함되는 돈입니다
대한민국 부동산경매에서 매수신청보증을 현금으로 제공한 경우에는 그 돈을 매각대금에 충당합니다. 따라서 총예산을 매각대금과 별도 비용으로 계산했다면 현금보증액을 다시 더하지 않습니다. 다만 총액에 포함된다는 것과 입찰 시점에 먼저 준비해야 한다는 것은 다른 문제이므로 보증금과 남은 매각대금을 나누어 보는 것이 필요합니다.
이 계산은 현금보증만 다룹니다. 금전 이외의 보증은 현금화와 비용 등 추가 절차가 있고 채무인수·상계 같은 지급 방식도 단순 현금 흐름과 같지 않습니다. 아래 건물 사진은 외관 예시이며 설명의 가정 금액에 해당하는 실제 매물이 아닙니다. 사진을 근거로 감정가나 입찰가격을 추정하는 기능은 제공하지 않습니다.
가정 매각대금 2억4천만원을 두 부분으로 나눕니다
최저매각가격을 2억원, 공고에서 확인했다고 가정한 현금보증액을 2천만원, 가정 매각대금을 2억4천만원으로 둡니다. 이때 남은 매각대금은 2억4천만원에서 2천만원을 뺀 2억2천만원입니다. 별도 비용을 2천만원으로 가정하면 총예산은 2억4천만원에 2천만원을 더한 2억6천만원입니다.
총예산에 보증액 2천만원을 다시 더해 2억8천만원으로 계산하면 같은 돈을 두 번 넣은 것입니다. 반대로 잔금만 준비하면 모든 지출이 끝난다고 생각해도 별도 비용을 놓칩니다. 여기서 별도 비용 2천만원은 교육용 가정값이며 취득세·등기비용·수선비·인수 부담 등을 실제로 산정한 견적이 아닙니다. 확인한 항목의 합계를 입력해야 합니다.
대출 가정과 보유 자기자금을 연결합니다
대출이 1억원 실행된다고 가정하면 총예산 2억6천만원 중 필요한 자기자금은 1억6천만원입니다. 총 보유 자기자금이 1억5천만원이면 부족분은 1천만원입니다. 이때 자기자금 입력에는 현금보증에 사용할 돈도 포함합니다. 보증금을 뺀 나머지 통장 잔액을 넣으려면 도구의 정의와 맞지 않으므로 원래 총자금 기준으로 다시 정리해야 합니다.
노트 사진은 비용과 재원의 근거를 나누어 기록하는 예시입니다. 총예산, 대출, 자기자금을 각각 다른 줄에 적으면 합계가 맞는지 볼 수 있습니다. 도구의 대출액은 사용자가 넣은 가정일 뿐 금융회사의 승인이나 담보평가 결과가 아닙니다. 실제 실행 가능 금액과 날짜가 달라지면 부족분도 달라지므로 대출이 확정됐다는 표시로 저장하지 않습니다.
기일입찰의 원칙과 사건 공고의 금액을 구분합니다
대법원 2023년 3월 10일 자 2022마6559 결정은 기일입찰 보증금액의 원칙과 법원이 달리 정하는 경우를 구분합니다. 원칙적인 최저매각가격의 10분의 1이라는 숫자만 외워 모든 사건에 적용하면 공고의 조건을 놓칠 수 있습니다. 그래서 이 도구는 비율을 자동 적용하지 않고 공고에서 읽은 보증액을 직접 입력받습니다.
달력 사진은 먼저 필요한 보증금과 나중에 지급할 대금의 시점을 구분하는 예시입니다. 일본의 2022년 달력으로 실제 사건의 기일은 표시하지 않습니다. 총 자기자금 부족분이 0원이어도 대출 실행일이 지급기한보다 늦거나 다른 지출이 먼저 발생하면 별도의 자금 문제가 남습니다. 계산은 기한을 생성하지 않으며 법원의 통지를 대신하지 않습니다.
계산 파일에는 가정과 제외 항목도 남깁니다
홈에서 가정 예시 입력을 누른 뒤 예산 나누기를 실행하면 위의 2억6천만원, 2억2천만원, 1억6천만원, 1천만원을 확인할 수 있습니다. 총 보유 자기자금이 현금보증액보다 작은 경우에는 현재 보증금 준비 부족분도 따로 표시합니다. 금액을 바꾸면 이전 결과가 지워져 변경 전 결과를 새 입력의 결과로 착각하지 않도록 했습니다.
계산 내역 저장 파일에는 입력값과 결과, 제외 항목이 함께 들어갑니다. 실제 진행에서는 법원경매정보의 해당 사건 공고와 법원이 정한 지급기한을 다시 대조해야 합니다. 세금·권리 인수 부담·대출 조건을 확인하지 않은 상태에서 부족분 숫자만 보고 입찰 가능 여부를 결정하는 용도로 사용하지 않습니다.